Cene stanovanj rastejo hitreje kot dohodki Slovencev

Vprašanje dostopnosti stanovanj postaja eden največjih izzivov Slovenije. Čeprav država po številnih kazalnikih kakovosti življenja ostaja nad evropskim povprečjem, novo Urad RS za makroekonomske analize (Umar) v nedavno objavljenem poročilu “Kakovost življenja v Sloveniji 2026” opozarja, da se prav pri stanovanjih razmere hitro slabšajo. Cene rastejo hitreje od dohodkov, najemnine se dražijo, ponudbe je premalo, med tistimi, ki najbolj občutijo posledice, pa so mladi iskalci prvega stanovanja in priseljenci.

Opozorila vladnega urada za makroekonomske analize prihajajo v trenutku, ko se je nepremičninski trg po večletnem ohlajanju znova močno prebudil. Po zadnjih podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) se je število prodaj stanovanj lani povečalo za približno 25 do 30 odstotkov, prodaja hiš pa za okoli petino.

Aktivnost na trgu se je tako občutno okrepila, čeprav še ni dosegla rekordnih ravni iz leta 2021. Hkrati so cene dosegle nove vrhove: stanovanja so se lani podražila za povprečno 11 odstotkov, hiše pa za 10 odstotkov. Povprečna cena rabljenega stanovanja na ravni države je prvič presegla tri tisoč evrov na kvadratni meter, v Ljubljani pa pet tisoč evrov.

Cene rastejo hitreje od dohodkov

Stanovanjska problematika je v analizi Umarja postavljena precej visoko med ključnimi družbenimi vprašanji. Stanovanja Slovenci poleg zdravstva in pokojnin najpogosteje izpostavljajo kot izziv, kaže raziskava, ki jo navaja Umar.

To se dogaja v času, ko Slovenija beleži visoko zaposlenost in rast dohodkov. Mediana bruto razpoložljivega dohodka se je v zadnjih letih povečevala in od leta 2022 presega povprečje Evropske unije (EU). Toda rast prihodkov očitno ne dohaja rasti cen nepremičnin.

Umar opozarja, da cene stanovanjskih nepremičnin rastejo hitreje od dohodkov prebivalcev, velike pa so tudi regionalne razlike v dostopnosti stanovanj. Slovenija ima obenem eno najmanjših količin stanovanj na prebivalca v EU. Leta 2021 je bilo v državi 410 stanovanj na tisoč prebivalcev, kar je tretji najnižji podatek v EU. Zasedenost stanovanj pa je druga najvišja v Evropski uniji.

Posebej problematičen postaja najemni trg. Raziskava ugotavlja, da najemnine v Sloveniji v zadnjih letih rastejo hitreje kot v povprečju Evropske unije. Poleg visokih cen se najemniki pogosto srečujejo tudi z diskriminacijo pri iskanju stanovanj. V posebej slabem položaju so najemniki v tržnem najemu, saj imajo petkrat višje stanovanjske stroške od povprečja države. Poleg tega se pogosteje srečujejo s prenaseljenostjo in hudo stanovanjsko prikrajšanostjo, ki presega povprečje EU.

Mladi se pozneje odselijo

Poročilo opozarja tudi na širše socialne posledice stanovanjske krize. Zaradi nedostopnosti stanovanj so se mladi v Sloveniji leta 2024 od staršev odselili v povprečju šele pri 28,9 leta starosti, medtem ko je povprečje EU 26,2 leta. Slabša dostopnost stanovanj postaja vse večja ovira za mlade, iskalce prvega stanovanja in priseljence. Posledice segajo precej širše od samega bivanja: otežujejo osamosvajanje mladih, vplivajo na demografska gibanja in zmanjšujejo privlačnost Slovenije za kadre, ki jih gospodarstvo vse bolj potrebuje.

To je posebej pomembno v času, ko analitiki opozarjajo na staranje prebivalstva in pomanjkanje delovne sile. Po projekcijah se bo število delovno sposobnih prebivalcev še naprej zmanjševalo, ta trend pa bo mogoče srednjeročno omiliti predvsem z migracijami. Toda brez dostopnih stanovanj bo privabljanje kadrov vse težje. Stanovanjska politika tako postaja neposredno povezana z razvojem trga dela in dolgoročno gospodarsko rastjo.

Poseben paradoks slovenskega trga je, da kljub izrazitemu pomanjkanju dostopnih stanovanj velik del stanovanjskega fonda ostaja neizkoriščen. Umar ugotavlja, da je v Sloveniji 19,2 odstotka stanovanj nenaseljenih, dodatnih 35 odstotkov pa premalo zasedenih, kar je približno na ravni povprečja EU. Skoraj polovica praznih stanovanj je starih ali brez osnovne infrastrukture. Poročilo opozarja, da ta stanovanja doslej niso bila uspešno aktivirana kot vir povečanja ponudbe.

Štiri petine stanovanj bi potrebovalo celovito prenovo

Dodatno težavo predstavlja starost stanovanjskega fonda. Približno 80 odstotkov vseh stanovanj v Sloveniji je bilo zgrajenih pred letom 1990, zato potrebujejo celovito energetsko, protipotresno in funkcionalno prenovo. Energetsko revščino je leta 2025 doživljalo okoli 6,8 odstotka gospodinjstev oziroma približno 100 tisoč ljudi. Med najemniki je bil ta delež še precej višji in je dosegal 12,1 odstotka.

Poročilo opozarja tudi, da je javnih najemnih stanovanj v Sloveniji le štiri odstotke celotnega stanovanjskega sklada, medtem ko povprečje EU znaša osem odstotkov. Po ocenah lokalnih skupnosti je leta 2025 primanjkovalo okoli 20 tisoč javnih najemnih stanovanj.

Analiza zato predlaga precej širši nabor ukrepov od dosedanjih. Med ključnimi priporočili izpostavlja uvedbo davka na nepremičnine, učinkovitejšo aktivacijo obstoječega stanovanjskega sklada, ureditev zasebnega najemnega trga in omejevanje naložbenih nakupov stanovanj. Predlagajo tudi razvoj skupnostnih oblik bivanja, zadružne gradnje ter ciljno usmerjene spodbude za mlade in ranljive skupine.

Celotna analiza kaže, da se stanovanjsko vprašanje v Sloveniji iz posameznega socialnega problema spreminja v eno ključnih razvojnih tem države. Slovenija sicer ostaja med državami z visoko kakovostjo življenja, vendar avtorji poročila hkrati opozarjajo na vse izrazitejša razvojna tveganja za prihodnost. Prav stanovanja so eno od področij, kjer se ta tveganja najbolj jasno kažejo.

Kot je v nedavnem intervjuju za Forbes Slovenija dejal sourednik poročila o razvoju Peter Worstner, je večja dostopnost stanovanj povezana tudi z lažjim pridobivanjem visoko izobraženega kadra, kar mnoge države že dobro počnejo.